• 惠誉:予喜兆业集团拟发走高级无抵押美元票据“B”评级

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    发布时间:2020-07-19 16:50
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    7月7日,惠誉评级已付与中国房企喜兆业集团控股有限公司(Kaisa Group Holdings Ltd.,简称“喜兆业集团”,01638.HK,B/安详)拟发走美元高级无抵押票据“B”评级,回收率评级为“RR4”。

    据晓畅,票据发走收入将用于为现有的离岸债务进走再融资。两笔票据别离将于2023年9月和2025年4月到期。

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    拟发走票据的评级与喜兆业集团的高级无抵押评级相通,因其构成该公司的直接和高级无抵押债务。

    喜兆业集团的评级基于其富厚的资产基础能够声援周围膨胀,该公司的营业周围与“BB”级房企的程度相等。截至2019岁暮,该公司拥有周围重大且地理位置优厚的土地贮备,旗下176个项现在遍布中国五大经济区的47个城市。该公司的地域众样化减轻了项现在和区域有关的风险,并使其在启动声援出售增进的新项现在时具有更大的变通性。

    喜兆业集团议定其城市更新项现在营业,能够以矮成本在中国大湾区获得大周围土地贮备,这声援其获得超过30%的较高EBITDA利润率。喜兆业集团还议定招标和并购获得土地,尽管其30%以上的项现在是城市更新项现在。

    喜兆业集团的评级受到高杠杆率的制约,截至2019岁暮,该公司按净债务/调整后库存(城市更新项现在和投资性房地产以原起成本计算)衡量的杠杆率为63%,尽管这一比率已较2018年超过70%的杠杆率有所消极。惠誉展望,2020-2021年,喜兆业集团的杠杆率将升至66%-67%,由于惠誉倘若,受疫情影响,该公司2020年相符同出售和出售回款将放缓,非房地产开发收入消极。

    关键评级驱动因素

    城市更新项现在营业上风:惠誉认为,喜兆业集团的城市更新项现在营业挑供了运营变通性,因为是较高的盈余能力使其能够在市场矮迷时期有下调价格的空间。由于此类项方针土地成本较矮,所以喜兆业集团还能够出售城市更新项方针股权来获得利润。喜兆业集团在城市更新项现在营业方面的永远经验,使其能够获得毛利率超过40%的大周围土地贮备。这为其30%-33%的EBITDA利润率(不包括商品出售成本的资本化利休)挑供了声援。由147个项现在构成、占地4000万平方米的大型城市更新项现在将为进入出售阶段的项现在挑供源源一连的供答。

    喜兆业集团将城市更新项现在转化为土储的永远记录为土地补充挑供了肯定的操作变通性。城市更新项现在所需的开发周期较长,所以资金沉淀的时间更长,在不及立即产生现金流或利润贡献的情况下,融资成本上升,从而使喜兆业集团的杠杆率高于城市更新营业敞口周围较幼的同走。喜兆业集团的营业性质和高盈余能力意味着,在赓续一段时间内,该公司的杠杆率将高于其他中国房企。

    高杠杆率制约评级:惠誉推想,2020-2022年,喜兆业集团的杠杆率将保持在66%-67%以上,而2019年和2018年别离为63%和73%。2019年杠杆率有所消极,是由于向幼批股东出售城市更新项现在,从而添加了可用现金。惠誉认为,由于喜兆业集团异日一两年内的土地补充预算和利休义务较高,其出售周围将不及以声援往杠杆化进程。对利润率较矮的非城市更新项现在住宅地产开发营业的倚赖,常见问题以及该片面营业高于惠誉预期的增进速度,能够会控制喜兆业集团往杠杆的能力。惠誉展望,喜兆业集团将把出售收入的35%-36%用于土地补充和将城市更新项现在转化为土储,而2018-2019年这一比例为23%-31%。

    大型优质土地贮备:惠誉认为,喜兆业集团优质的土地贮备将声援该公司异日两年内的相符同出售。倘若城市更新项现在土地贮备的转化时间超过公司预期,该公司的优质资产基础也能够为起伏性挑供缓冲,由于该公司能够很容易为其地理位置优厚的城市更新项现在找到买家,尤其是位于深圳的项现在。截至2019岁暮,喜兆业集团的土地贮备总共2680万平方米,展望可售资源为5270亿元人民币,其中略超过一半位于大湾区,330万平方米位于深圳。

    非控股权好的短期影响有限:喜兆业集团非控股权好从2018年的147亿元人民币增至2019年的300亿元人民币,其幼批股权占总股本的比例从39%增至54%。惠誉认为,中期内,较高的非控股权好能够会降矮公司的财务变通性,但由于非控股权好项现在仍处于开发初期,对异日12个月现金流的影响能够有限。大约三分之一的非控股权好与深圳南山区的未转化土地有关。2019年,该公司将大湾区项方针片面幼批股权出售给地产开发商,包括旭辉控股(集团)有限公司(CIFI Holdings (Group) Co. Ltd.,简称“旭辉控股集团”,00884.HK,BB/安详)、阳光城集团股份有限公司(Yango Group Co.,Ltd.,简称“阳光城”,000671.SZ,B /安详)和雅居笑集团控股有限公司(Agile Group Holdings Limited,简称“雅居笑集团”,03383.HK)。

    相符同出售额消极:惠誉认为,喜兆业集团2020年1000亿元人民币的权好相符同出售额现在标受到经济放缓的挑衅。该公司在2020年第一季度仅实现了11.5%的相符同出售现在标(2019年第一季度为15.7%),与“B ”和“B”级同走相通。惠誉展望,2020年,喜兆业集团的相符同出售额将从2019年的880亿元人民币消极3%至850亿元人民币,其中总修建面积出售额的消极将导致相符同出售额消极,2021年,该公司的相符同出售额将达到900亿元人民币。然而,由于喜兆业集团超过80%的土地贮备是住宅用地,一半以上位于大湾区,该公司的相符同出售额比“B”级和“B-”级同走更具可展望性。

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